Wat zijn zonevreemde woningen?

Belangrijke wijzigingen van het decreet op de ruimtelijke ordening m.b.t. zonevreemde woningen.

De problematiek van de zonevreemde woningen is bij velen zeker gekend. Het is voor een aantal eigenaars van een dergelijke woning echter niet altijd duidelijk wat momenteel voor een hun eigendom precies de mogelijkheden zijn. Door het decreet op de ruimtelijke ordening van mei 1999 werden de bouw- en verbouwingsmogelijkheden voor zonevreemde woningen sterk beperkt. Door de laatste decreetswijziging werd een zekere versoepeling doorgevoerd. Wij zetten de belangrijkste wijzigingen voor u even op een rijtje. In dit artikel vind je slechts een korte samenvatting van wat in de wetgeving is voorgeschreven.
De eigenaars van zonevreemde woningen die bouw- of verbouwingsplannen hebben raden wij aan eerst met de gemeentelijke dienst voor ruimtelijke ordening contact op te nemen, alvorens een definitief bouwdossier op te maken.  

• Onderhouds- en instandhoudingswerken die geen betrekking hebben op de stabiliteit : 
  Je kan zonder stedenbouwkundige vergunning, in alle zones, onderhouds- en instandhoudingswerken uitvoeren die geen betrekking hebben op de stabiliteit. Aangezien de lijst van werken die hieronder vallen erg beperkt is, en om eventuele misverstanden te vermijden, is echter aan te raden hiervan melding te maken bij het gemeentebestuur. Enkele voorbeelden van dergelijke werken : 
  • het vervangen van dakpannen
  • het vervangen van versleten ramen
  • vernieuwen van voegwerken
    
• Instandhoudingswerken die betrekking hebben op de stabiliteit van het gebouw :
  Alle eigenaars van bestaande vergunde zonevreemde woningen kunnen nu ingrijpende instandhoudingswerken uitvoeren aan hun woning op voorwaarde dat deze woning niet verkrot is. Dit betekent dat bijvoorbeeld een dakgebinte kan vervangen worden of een muur gedeeltelijk kan afgebroken worden en heropgebouwd worden,…. Voor dergelijke werken is echter wel een stedenbouwkundige vergunning vereist. Als zulke werken reeds (deels) uitgevoerd zijn, zonder dat hiervoor de nodige stedenbouwkundige vergunning werd aangevraagd, bestaat de mogelijkheid hiervoor alsnog een regularisatiedossier in te dienen. Om geldig te zijn moet een dergelijke aanvraag bij het gemeentebestuur ingediend worden vóór 31/01/2003.
  
• Verbouwen, herbouwen en uitbreiden onder bepaalde voorwaarden :
  Uitbreiden van een zonevreemde woning is mogelijk tot maximaal 850m³ (vroeger 700m³) nuttige ruimte. De uitbreiding mag echter niet meer dan 100% van het oorspronkelijke woonvolume bedragen. Het uitbreiden van een woning met losstaande bijgebouwen wordt niet toegelaten. Om toelating te kunnen bekomen voor verbouwing, herbouw of uitbreiding mag de bestaande woning niet verkrot zijn. Bij herbouw van een bestaande woning die groter is dan 1000m³ moet het totale volume van de nieuwe constructie beperkt blijven tot 1000m³. Deze regeling is niet van toepassing in recreatiegebieden en ruimtelijk kwetsbare gebieden, met uitzondering van parkgebieden. Voor al deze werken is een stedenbouwkundige vergunning vereist. Als de werken reeds (deels) uitgevoerd zijn zonder dat hiervoor een stedenbouwkundige vergunning werd verkregen, dat bestaat de mogelijkheid hiervoor een regularisatieaanvraag in te dienen. Dergelijke aanvraag moet bij het gemeentebestuur worden ingediend vóór 31/01/2003.
  
  Een regularisatie is slechts mogelijk zolang de uitgevoerde werken niet in strijd zijn met de wetgeving. Bepaalde functiewijzigingen kunnen toegestaan worden:
  Een bestaand, eventueel leegstaand landbouwbedrijf kan omgevormd worden naar een woning, echter met uitsluiting van meergezinswoningen. Tijdelijke verblijfsgelegenheden zijn mogelijk als de hoofdbestemming landbouw blijft (bv. Hoevetoerisme). Bedrijfsgebouwen mogen niet afgesplitst worden van de bedrijfswoning. De Vlaamse regering kan nog een lijst aanleggen met mogelijke bestemmingswijzigingen die kunnen toegelaten worden. De beperking in de tijd (tot 2005) die in de vroegere regeling van toepassing was vervalt.
  
  Herbouw of herstel bij heirkracht :
  Het herbouwen of herstellen van een vernielde woning door brand of beschadiging door een andere oorzaak en buiten de wil van de eigenaar kan onder bepaalde voorwaarden toegestaan worden :
  • voor de vernieling of beschadiging was de woning niet verkrot en zij werd bewoond tot op de dag voorafgaand aan de vernieling of beschadiging;
  • de aanvraag tot herbouw of herstel gebeurt binnen het jaar na het toekennen van het verzekeringsbedrag;
  • de woning mag volgens het gewestplan niet gelegen zijn in de meeste ruimtelijk kwetsbare gebieden ;
  • bij een woning van meer dan 1000m³ moet het herbouwde volume beperkt blijven tot maximaal 1000m³, in alle andere gevallen blijft het herbouwde volume beperkt tot het vroeger vergunde bouwvolume ;
  • het aantal woongelegenheden blijft beperkt tot 1, en de architecturale eigenheid van het vroegere gebouw moet behouden blijven ;

Als een dergelijke vergunning toch zou geweigerd worden, kan je eisen dat het Vlaamse Gewest je woning, samen met alle erbij horende gebouwen, aankoopt.

Zeer belangrijk ! ! !
Regulariseren van « zonder stedenbouwkundige vergunning » uitgevoerde werken VOOR 31/01/2003 :
Indien je vergunningsplichtige werken hebt uitgevoerd, zonder dat ge hiervoor een stedenbouwkundige vergunning hebt bekomen, kan je tot uiterlijk 31/01/2003 hiervoor bij het gemeentebestuur een regularisatiedossier indienen.
Als je tijdig je dossier indient en de reeds uitgevoerde werken zijn niet strijdig met de huidige wetgeving, dan kan hiervoor een vergunning worden verleend.
Het verkrijgen van een dergelijke regularisatievergunning is van groot belang, omdat eventuele latere verbouwingen (na 31/01/2003), slechts kunnen vergund worden als de bestaande toestand van de woning behoorlijk vergund is.

Info:
Ben je eigenaar van een zonevreemde woning en heb je bouw- of verbouwingsplannen, aarzel dan niet om contact op te nemen met de gemeentelijke dienst ruimtelijke ordening, Gemeentepark 1, 2960 Brecht, tel. 03 313 80 27. Wie meer wil weten over de gecoördineerde versie van het decreet op de ruimtelijke ordening, kan de volledige tekst nalezen op de website van de Vlaamse Overheid.